Utilização de instrumentos fiscais na reabilitação urbana de zonas históricas degradadas, pelos municípios

4. Conclusões

Em geral verifica-se que as zonas históricas declaradas ACRRU se encontram em pior estado de degradação do que aquelas que o não sejam.

Esta constatação decorre da análise dos 6 estudos de caso abordados, uma vez que:

• As zonas históricas dos 3 municípios (Porto, Lisboa e Vila Nova de Gaia [56]) cujo edificado se encontra em pior estado de conservação encontram-se quase integralmente declaradas como ACRRU.



• A zona histórica de Coimbra, por apresentar um nível inferior de degradação do seu centro histórico, apesar de ainda elevado (36%), apenas possui a zona da Alta declarada ACRRU.



• As zonas históricas de Vila do Conde e Viana do Castelo que apresentam os menores níveis de degradação do edificado, não possuem qualquer ACRRU declarada.

Os instrumentos fiscais disponíveis para efeitos de reabilitação urbana de zonas históricas degradadas não estão a ser convenientemente utilizados.

Existem municípios, tal como Vila Nova de Gaia, que apesar de apresentarem um elevado grau de degradação do parque edificado do centro histórico, não prevêem a atribuição de quaisquer benefícios fiscais de incentivo à reabilitação, criando, ao invés, agravamentos fiscais sobre toda a área, que poderão ter consequências repulsivas sobre o investimento privado.

Outros casos há em que, para níveis significativamente diferentes de degradação das zonas históricas, é utilizado o mesmo número e tipo de incentivos fiscais. Tal situação pode ser constatada nos municípios de Vila do Conde e Coimbra onde são atribuídos benefícios semelhantes no âmbito de operações de reabilitação urbana, embora o centro histórico de Coimbra se encontre em muito pior estado de degradação relativamente ao de Vila do Conde.

Refira-se também que três dos seis municípios analisados não utilizam sequer a faculdade conferida por lei de reduzir ou majorar as taxas de IMI nas zonas a reabilitar, como forma de incentivo à reabilitação ou de punição das situações de degradação e expectância.

Em suma, o número e o nível de benefícios fiscais atribuídos, nas 6 situações estudadas, nem sempre são proporcionais ao estado de degradação do respectivo centro histórico ou zona histórica.

Nos 6 casos analisados ainda existe ainda um grande espaço para estabelecer benefícios e ou agravamentos fiscais que visem a reabilitação urbana das zonas históricas degradadas, sem prejuízo de ser necessário obter consensos quanto à legalidade de estabelecer benefícios fiscais ao nível das taxas e compensações urbanísticas.

A comparação entre o estado de degradação e a valorização imobiliária das zonas históricas analisadas permite constatar que:

• As zonas de menor valor imobiliário coincidem, por norma, com o maior grau de degradação e abandono do edificado, associado ao envelhecimento da população residente.



• As zonas de maior valor imobiliário situam-se, em geral, nas proximidades de zonas residenciais muito valorizadas ou em zonas tradicionais de comércio e serviços ainda muito activas, nas quais o mercado privado se encarrega de iniciar e desenvolver a reabilitação do edificado.

Assim, parece ser possível afirmar que a utilização de instrumentos fiscais pelos municípios para reabilitação de zonas históricas degradadas será tanto mais pertinente quanto maior for o seu estado de degradação e menor for a sua valorização imobiliária.