Utilização de instrumentos fiscais na reabilitação urbana de zonas históricas degradadas, pelos municípios

2.3. A Fiscalidade predial incidente sobre prédios urbanos degradados

2.3.1. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

As zonas históricas e ACRRU são constituídas predominantemente por prédios urbanos degradados que:

• estão na posse dos mesmos proprietários há longos períodos de tempo;



• se encontram devolutos ou arrendados por valores irrisórios;



• cujos valores patrimoniais se encontravam, até há bem pouco tempo, fortemente desactualizados.

Assim, estes prédios estarão essencialmente sujeitos:

• à actualização dos seus valores patrimoniais tributários, mediante a aplicação de coeficientes próximos do máximo: 44,21 [24];



• à aplicação da taxa de IMI compreendida entre 0,4 a 0,8%, consoante a que for fixada pelo município.

Nos poucos casos de transmissão recente, ou seja, após 1 de Dezembro de 2003, os prédios estarão sujeitos:

• À avaliação nos termos do CIMI, que se prevê atingir cerca de 80% a 90% do valor de mercado do imóvel, com a particularidade do coeficiente de vetustez assumir, nestes casos, um papel determinante. Note-se, que a grande parte desses imóveis deve ter mais de 80 anos, aos quais se atribui 35% do valor de um imóvel novo, com as mesmas características (Coeficiente mínimo de vetustez = 0,35) [25].



• à aplicação da taxa de IMI compreendida entre 0,2 a 0,5%, consoante a que for fixada pelo município.

Em qualquer dos casos prevê-se uma subida muito significativa do valor patrimonial tributável dos prédios urbanos degradados, que se encontrava em regra muitíssimo desactualizado e, consequentemente do valor de IMI a que ficam sujeitos, mesmo tendo em consideração as menores taxas aplicáveis, quando comparadas com as da CA.

A isto acresce o facto de só se encontrarem previstas isenções de IMI relativamente aos prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinados a:

• Habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar [26]



• Arrendamento para habitação [27]

além do período máximo de isenção ter sido reduzido de 10 para 6 anos.

Face ao exposto, prevê-se pois, que as zonas históricas e as ACRRU passem a estar sujeitas a valores de IMI substancialmente superiores.

As zonas históricas e ACRRU são, conforme já foi referido, constituídas por um grande número de prédios urbanos degradados e estão sujeitas a um processo de desertificação progressivo, que urge estancar através de operações de reabilitação urbana.

Neste sentido, no âmbito da recente reforma do património, o EBF e o CIMI passaram a prever a possibilidade dos municípios poderem atribuir alguns benefícios fiscais, aplicáveis a zonas históricas e ACRRU, ou equiparadas, ou mesmo a operações urbanísticas de reabilitação urbana independentemente da sua localização, designadamente:

• A isenção de IMI, durante 2 anos, dos prédios urbanos objecto de reabilitação urbanística, a contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária [28], desde que essa reabilitação seja devidamente reconhecida pela câmara municipal, depois da conclusão e certificação das respectivas obras [29].



• A redução da taxa de IMI até 30% em áreas que sejam objecto de operações de reabilitação urbana ou de combate à desertificação [30].



• A redução da taxa de IMI até 20% para prédios urbanos arrendados, que pode ser acumulável com a redução definida no parágrafo anterior [31].

O CIMI prevê também a possibilidade dos municípios poderem impor alguns agravamentos fiscais, em zonas históricas e ACRRU, ou equiparadas, nomeadamente o agravamento da taxa de IMI até 30%:

• em áreas que sejam objecto de operações de reabilitação urbana ou combate à desertificação [32].



• em prédios urbanos degradados [33].

A delimitação das áreas territoriais [34] sujeitas aos benefícios ou agravamentos fiscais referidos, bem como a fixação dos referidos valores, deverá ser efectuada anualmente pelo município, mediante deliberação da assembleia municipal, que por sua vez deverá ser comunicada à DGCI até 30 de Novembro, para vigorar no ano seguinte.

Com os instrumentos fiscais supra descritos, os municípios podem incentivar o processo de reabilitação urbana das zonas históricas e ACRRU, da seguinte forma:

• Beneficiando todos os proprietários e promotores que desenvolvam operações urbanísticas de reabilitação urbana nessas zonas;



• "Punindo" aqueles que mantenham os seus prédios em estado de degradação e que, por isso, fomentam a expectância e consequente especulação imobiliária, deterioram a paisagem urbana e fazem perigar a segurança dos residentes e dos prédios vizinhos.

Para o efeito sugere-se o seguinte quadro de acção:

Vários municípios têm já utilizado alguns dos benefícios e agravamentos fiscais previstos no CIMI, fixando-os anualmente e sujeitando-os à aprovação da respectiva assembleia municipal, considerando-se adequado que possam prescindir das respectivas receitas, enquanto durar o estado de degradação da zona que ocasionou a sua atribuição.

2.3.2. O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT)

O EBF prevê um benefício fiscal de grande importância, em sede de IMT, para as zonas históricas e ACRRU, ao isentar do pagamento de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, independentemente do seu uso, desde que no prazo de 2 anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respectivas obras [35].

Sobre este benefício fiscal é importante, contudo, salientar os seguintes aspectos:

• O IMT continua a ser pago, num momento crítico para o comprador [36], ou seja, aquando da transmissão onerosa do prédio, apenas sendo restituído depois da conclusão, certificação e reconhecimento das obras de reabilitação [37].



• Para que as obras sejam iniciadas no prazo de 2 anos após a aquisição do prédio, é necessário garantir que a apreciação urbanística dos projectos de reabilitação urbana seja célere e eficiente, independentemente da dimensão ou complexidade dos mesmos, de modo a garantir o acesso do comprador ao benefício instituído.

Existem já municípios que têm procurado instituir mecanismos céleres de certificação e reconhecimento das obras de reabilitação com vista a possibilitar aos interessados o acesso ao benefício descrito, no prazo legal determinado.